6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun İşyeri Kira Sözleşmelerine İlişkin Ertelenen Hükümlerinin Yürürlüğe Girmesinin Değerlendirilmesi

2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında esaslı değişiklikler yapılmış olmasına rağmen uygulamada karışıklık yaratmaması açısından TBK’da yer alan tüm maddeler aynı tarihte yürürlüğe girmemiştir. Nitekim kiracının tacir olduğu ve kiralanan yerin işyeri olduğu kira ilişkileri bakımından 9 maddenin (m. 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354) yürürlük tarihi 01.07.2020’ye ertelenmiştir. [1] Bu kapsamda, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanacağı erteleme hükmü ile düzenlenmiştir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki 01.07.2020 tarihi itibariyle, kiracısının, Türk Ticaret Kanunu’nda (TTK) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerin olduğu işyeri kiralarında TBK’nın bu tarihe kadar uygulanmayan 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri işler hale gelecektir.

İşbu hükümlerin ertelendiği tarihin (01.07.2020) gelmesine sayılı günler kala, yürürlüğe girecek hükümlerin kapsamı ve etkilerine ilişkin değerlendirmemizi bilgilerinize sunarız.

A. ERTELENEN HÜKÜMLERİN UYGULANACAĞI KİŞİLER

Yukarıda belirtildiği gibi, yürürlüğü 8 yıl süreyle ertelenen bu hükümler, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan çatılı/çatısız işyeri kiraları bakımından uygulanacaktır. Diğer bir deyişle, kiracısı tacir veya tüzel kişi olmayan işyeri kiracıları ile bu nitelikte olmayan işyeri kiraları bakımından ertelenen hükümlerin bir etkisi olmayacaktır.

B. ERTELENEN HÜKÜMLER VE ERTELEMENİN SONA ERMESİ İLE ORTAYA ÇIKACAK SONUÇLAR BAKIMINDAN DEĞERLENDİRME

1. m. 323 – Kira İlişkisinin Devri

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Bu hüküm işyeri kiraları açısından hâlihazırda yürürlükte olmasa da, bu süre zarfında uygulanacak mülga kanun hükümleri kapsamında da kira sözleşmesinin kiracı tarafından üçüncü bir tarafa devri için kiraya verenin onayı gerekmekteydi. Ancak 01.07.2020 itibariyle 323. maddenin yürürlüğe girmesi ile birlikte işyeri kiralarında, kiracının işyeri devri için kiraya verenden yazılı onay alınacak olup ayrıca kiraya veren sözleşmenin devrine haklı bir neden olmaksızın onay vermekten imtina edemeyecektir. Bu durumda kiraya veren sebepsiz yere kiracının devir talebini reddedemeyecektir. İşbu haklı nedenin somut olaya göre değerlendirilmesi gerektiğini belirtmek isteriz.

2. m. 325 – Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

İşbu madde kapsamında kiracının kira sözleşmesini süre bitiminden evvel haksız feshetmesine halinde doğacak zarara ilişkin tazminat sorumluluğu, mülga 818 sayılı BK’nın uygulanması dönemindeki Yargıtay içtihat ve uygulama ile benzerlik taşımaktadır. Nitekim Yargıtay, erken tahliye durumunda kiracının ödeyeceği tazminatın, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı tutmaktaydı. Hükmün getirdiği en önemli değişiklik ise, kiracının, kiraya veren tarafından kabul edilmesi beklenebilecek olan kira sözleşmesini devralacak birini bulması halinde tazminat ödemekten kurtulabilecek olmasıdır.

3. m. 331 – Kira Sözleşmesinin Olağanüstü / Önemli Sebeplerle Feshi

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Bu hüküm, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer alan 264. madde ile esas itibariyle çok benzer bir içeriğe sahiptir. İki hüküm arasındaki önemli fark, sözleşmeyi fesheden tarafın ödeyeceği tazminat yönünden oluşmaktadır. 818 sayılı BK’ya göre fesheden taraf diğerine tam tazminatla yükümlü olup, kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedelinin altı aylık kira bedelini az olmayacağı şeklinde olmasına karşın işbu ertelenen hüküm ile feshin maddi sonuçlarını belirleme yetkisi hâkime bırakılmıştır.

4. TBK m. 340 – Bağlantılı Sözleşme

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”

Sözleşme lafzından da anlaşılacağı üzere, anılan düzenleme ile kiraya verenin, kiracının kira sözleşmesi yapma ihtiyacını kötüye kullanmaması ve kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler dışında kiracıya başkaca bir borç yüklemesinin önüne geçilmesini amaçlamaktadır. Mülga 818 sayılı BK’da bağlantılı sözleşme yasağına ilişkin bir düzenleme olmadığından, bu zamana kadar sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca işyeri kiralarında bağlantılı sözleşmeler yapılmaktaydı. Fakat 01.07.2020 itibariyle kiracının yararının söz konusu olmadığı ve kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan bir bağlantısı olmayan bir sözleşme yapma yükümlülüğünü kiracıya yükleyen sözleşmeler kesin hükümsüz sayılacaktır.

5. TBK m. 342 – Kiracının Güvence Vermesi

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

TBK m. 342 ile kiracının kira sözleşmesini yaparken depozito verme borcunun şekil ve sınırlarını düzenlenmiştir. Bu kapsamda konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence miktarının hangi sebeple olursa olsun üç aylık kira miktarından fazla olamayacağı düzenlemiştir.

Devamında kiracının güvence olarak para verdiği takdirde bu paranın kiraya verenin onayı bulunmadan çekilemeyeceği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak verdiği takdirde ise bankaya depo edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Bankanın ise, hesaptaki güvence bedelini yalnızca tarafların izniyle yahut kesinleşen icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebileceği kabul edilmiştir.[2] Burada güvencenin geri verilmesi konusunda bankanın özen yükümlülüğü bulunduğu anlaşılmaktadır.[3]

Mülga 818 sayılı BK’da depozito ile ilgili bir düzenleme veya miktar sınırı mevcut olmamasından ötürü uygulamada birçok uyuşmazlık meydana gelmekteydi. Nitekim kanun koyucunun, uygulamadaki depozitonun belirlenmesi, sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiracıya iade edilmesi ve bilhassa kiralananın zarara uğraması halinde kiraya verenin hangi şartlarla ve ne tutarda zararı depozitodan karşılayabileceği konularında netlik bulunmadığından bu düzenlemeyi yapma ihtiyacı hissetmiştir. [4]

Son olarak doktrindeki ağırlıklı görüş, 01.07.2020 tarihinden önce yürürlüğe giren kira sözleşmelerinde alınan güvencelerin ertelemenin sona ermesinden etkilenmeyeceği yönünde ise de, bu hususta henüz bir yargı kararı bulunmadığından hükmün uygulaması yargı kararları ile netleşecektir.

6. TBK m. 343 – Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaması

“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (GKHK) 9. maddesiyle örtüşen bu hükmün yürürlüğe girmesinin uygulamada bir etkisi olmayacaktır. Nispi emredici olarak nitelenebilecek işbu madde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kalan konularda kiracının aleyhine sonradan yapılacak değişikliklerin, kiracı tarafından kabul edilmiş dahi olsa geçersiz olacağını ifade etmektedir.

7. TBK m. 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken elbette taraflarca serbestçe belirlenmektedir. Ancak sözleşmenin yenilenmesi sırasında kira bedelinde yapılacak artış oranı taraflar arasında sıkça uyuşmazlığa yol açmaktadır. Ertelenen işbu hüküm, taraflar arasında uygulanacak kira artış miktarının maksimum sınırını belirlemektedir. Dolayısıyla konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirlenen kira artışı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasından fazla olamayacaktır. Diğer yandan tarafların bu yönde bir anlaşması bulunuyorsa, bu halde, kira artış oranı, aynı sınırı koşuluyla, hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenecektir.

İşbu hüküm, 01.07.2020 tarihinden itibaren tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacaktır. Elbette bu tarihe kadar, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiralarında 344. maddenin uygulanamaması nedeniyle, uygulamada kira bedelinin artış oranının belirlenmesinde çokça sorunlar yaşanmaktaydı. Mülga 818 sayılı BK ve TBK’nın 344. Maddesinin ertelendiği dönemde bu sorunların çözümünde Yargıtay tarafından oluşturulan içtihatlardan yararlanılmaktaydı. Nitekim işbu düzenleme de uygulamada geliştirilen bu prensipler dikkate alınarak oluşturulmuştur.

8. TBK m. 346 – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

İşbu maddenin birinci cümlesi ile kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, GKHK’nın 16. mddesinde belirtildiği gibi tekrar vurgulanmıştır. Buna karşılık maddenin devamında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz sayılmasını düzenleyen ikinci cümlesinin mülga kanunlarda bir karşılığı bulunmamaktadır ve bu yönüyle 6570 sayılı GKHK m.16’dan daha geniş bir uygulama alanına sahiptir. [5] Örnek vermek gerekir ise; kiracının yılda iki kez kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kira süresi sonuna kadar kira bedellerinin muaccel hale geleceğine dair hüküm, hâlihazırda işyeri kiraları açısından geçerli kabul edilmekle birlikte, 01.07.2020 itibariyle bu tür hükümler geçersiz hale gelecektir.

9. TBK m. 354 – Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

Yürürlüğü ertelenen maddelerden sonuncusu da, tahliye sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olmasını öngören TBK m. 354 hükmüdür. GKHK’nın 8.maddesi ile paralel olan işbu hükmün yürürlüğe girmesinin bir etkisi olmayacağını düşünülmektedir.

SONUÇ

TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin ertelenen ve yukarıda değerlendirilen 9 maddesi, 01.07.2020 tarihinde bir kez daha ertelenmediği takdirde, yürürlüğe girecektir. İlgili hükümlerin yürürlüğe girmesi ile işyeri kira sözleşmeleri bakımından yeni bir döneme girilecek olup bu açıdan önemli değişiklikler meydana getirecektir. Bu kapsamda kiracısının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesi ve bundan sonra akdedilecek sözleşmeler için bu hükümlerin dikkate alınması gerektiğini vurgulamak isteriz.

[1] 31.03.2011 tarih ve 6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Geçici madde 2., 12.07.2012 tarih ve 6353 Sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, madde 53.

[2] URAL ÇINAR, Nihal, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, İstanbul 2014, s. 421; YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, Ankara 2015 (Şerh), s. 1774.

[3] ACAR, Faruk, “Kira Sözleşmesinde Bağlantılı İşlem ve Güvence” (Bağlantılı), Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 2013, C. 9, S. 103-104, s. 170.

[4] YILDIRIM, Abdülkerim, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi”, AÜHFD 2015, (s. 237-265), s. 241

[5] TÜRKMEN, Ahmet, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, 2015/1 Ankara Barosu Dergisi s.359.