Korona Virüsünün Kira Sözleşmelerine Etkisi Ve Uyarlama Davası

11 Haziran 2020

Türk Hukuk sistemimizde, sözleşmeler bakımından geçerli olan ilke, sözleşme (özgürlüğü) serbestisidir. Bu ilke taraflara, herhangi bir sözleşmeyi yapıp yapmamak ve sözleşmeyi dilediği kimseyle yapmak hakkı tanıdığı gibi ayrıca tarafların yapacakları sözleşmenin içeriği ve şartlarını da emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları gibi aksi kararlaştırılamayan kurallara aykırı olmamak kaydıyla diledikleri gibi düzenleme imkânı vermektedir. Bu kapsamda hukuk güvenliği ve dürüstlük kuralları uyarınca sözleşme kurulduktan sonra tarafların, sözleşme ile üstlenilen edimleri yerine getirmesi beklenmektedir.

Ancak sözleşme kurulurken var olan koşullar, öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmenin ifası, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak duruma gelebilir. Kısaca sözleşmenin ifası taraflardan biri veya her iki taraf açısından güçleşebilir. Dolayısıyla değişen her koşul ve durumda sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı kalmalarını beklemek, hakkaniyete ve hukuk devleti ilkelerine bağdaşmayabilecektir. İşte bu durumda bu olumsuz sonuçlara çözüm üretmek amacıyla sözleşmenin değişen bu koşullara uyarlanabilmesi gerekmektedir. Uyarlama müessesi, Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesi ile düzenlenmektedir.

TBK. MADDE 138:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ hükmü yer almaktadır.”

İlgi maddenin gerekçesinde bu hükmün öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen işlem temelinin çökmesine ilişkin olduğu ve dayanağının da Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kuralları olduğu belirtilmektedir. Ayrıca bu hüküm, sözleşmenin bozulan ekonomisini düzeltme amacı taşımaktadır.

Madde lafzından anlaşılacağı üzere, TBK. 138. maddesi uyarınca, sözleşmenin hâkim tarafından uyarlanması için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

Sözleşme şartlarında olağanüstü, objektif ve öngörülemez nitelikte değişiklik olması,
Bu değişikliğin borçludan kaynaklanmaması,
Değişiklik sebebiyle tarafların edimleri arasındaki dengenin bozulmuş olması ve
Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya dengelerin aşırı derecede bozulmasına dayalı haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

TBK. 138. madde uygulamasını kira sözleşmeleri bakımından ele aldığımızda, kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale getiren ciddi ve önemli bir sebep ortaya çıktığında buna rağmen kira ilişkisinin sözleşme süresi sonuna kadar aynı şartlar altında devam edeceğini kabul etmenin, adil olmayan neticelere sebebiyet vereceğini söylemek doğru olacaktır.

Nitekim hâlihazırda tüm dünya genelinde yaşanan ve ülkemizde neredeyse hayatı durdurma noktasına gelen Korona virüs bakımından değerlendirmek gerekirse; kiracı, kira sözleşmesini akdederken Korona virüs riskini bilebilecek durumda değildir ve bu risk kiracıdan kaynaklanmamaktadır. TBK, borcun ifasının beklenmesini dürüstlük kuralına aykırı bulduğundan kiracının Koronavirüs haberiyle uğradığı zararın mahvına, iflasına sebep olması da şart değildir. [1] Bu durumda kiracının, kira bedelini ödemeden veya ihtirazı kayıtla ödenmesi ile birlikte uyarlama davası açabilme imkânı gündeme gelebilecektir. Bu kapsamda belirtmek gerekir ki, Korona virüs salgını sebebiyle alınan önlemler uyarınca, her ne kadar kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye riski yasal düzenlemeler[2] ile geçici olarak durdurulmuş olsa dahi, normalde kiracının kira bedelinin ödenmemesi tahliye riskini de beraberinde getirdiğinden kira bedelinin ihtirazı kayıtla ödenmesi ve eş zamanda uyarlama davası ikame edilmesi, ilerleyen döneme ilişkin ödenmeyen kira bedelleri bakımından tahliye riskini bertaraf edecektir.

Mahkemece yapılacak yargılamada somut olaydaki tüm koşullar değerlendirilecek ve yöneltilen talepler hakkında karar verilecektir. Gerekli koşulların oluştuğu kanaatine ulaşılması halinde uyarlama yapılarak mahkeme tarafından işyerinin kapalı tutulduğu dönemler bakımından kira bedeli ödenmemesine veya ciddi ciro kaybı gözetilerek kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebilecektir. Ayrıca mahkemece bu süreçte ihtirazı kayıtla yapılan kira ödemelerinin de geri ödenmesine yönelik hüküm verilebilecektir.

Kira uyarlama davasının ne zaman açılacağı ile ilgili doktrinde birçok farklı görüş olsa da, uyarlama davasının kira tespit davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek yeni kira dönemi için açılma süresi bulunmamaktadır. Uyarlama davasının, uyarlamayı gerektiren ifa güçlüğünün meydana gelmesi akabinde zaman kaybetmeksizin derhal açılması gerekmektedir.

Sonuç olarak, özellikle Korona virüs salgını bakımından, yukarıdaki bahsedilen aşırı ifa güçlüğüne yönelik hususların her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu şartların somut olayda var olduğunu ispat külfetinin de kiracıda olduğunun göz ardı edilmemesi gerekmektedir. Bu kapsamda Korona virüs salgınından olumsuz biçimde etkilenen kiracının konuya ilişkin delillerini toplaması ve durumu gecikmeden kiraya verene bildirmesi önem arz etmektedir. Ayrıca yukarıda değinildiği gibi, hâlihazırda tahliye riski yasal düzenlemeler ile 3 ay süre ile bertaraf edilmişse de, 3 aylık süre sonunda ödenmeyen kiralar sebebiyle tahliye riskinin bulunduğu da göz önüne alınarak, uyarlama talep edecek kiracıların, kira ödemelerini haklarını saklı tutarak ihtirazı kayıtla yapması gerekmektedir.

[1] Oğuzman, Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 1, 11. Bası, Vedat Kitapçılık, s.582.

[2] 25.03.2020 tarihli 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Geçici 2’nci maddesi.